Eigenmietwert: Abschaffung auf den 1. Januar 2029

Der Eigenmietwert auf selbst genutztem Wohneigentum wird auf den 1. Januar 2029 abgeschafft; bis Ende 2028 gilt das heutige System weiter. Möglich wurde die Reform durch die Volksabstimmung vom 28. September 2025: Volk und Stände nahmen die damit verknüpfte Vorlage zur kantonalen Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften mit 57,7 % Ja an (Stimmbeteiligung 49,5 %). Der Bundesrat setzte das Inkrafttreten am 1. April 2026 fest.

Ja-Anteil

57,7 %

Stimmbeteiligung

49,5 %

Stände dafür

14 und 5 halbe

Gilt ab

1. Januar 2029

Zeitplan der Reform

2. Februar 2017Parlamentarische Initiative 17.400 der Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Ständerates: Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung. parlament.ch
25. August 2021Der Bundesrat beantragt, auf die Vorlage der Kommission einzutreten. estv
21. September 2021Der Ständerat stimmt dem Systemwechsel als Erstrat zu. estv
14. Juni 2023Der Nationalrat stimmt der Vorlage ebenfalls zu. estv
20. Dezember 2024Schlussabstimmung im Parlament: Bundesgesetz über den Systemwechsel und Bundesbeschluss über die Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften. estv
28. September 2025Volksabstimmung über den Bundesbeschluss (obligatorisches Referendum, Volks- und Ständemehr): angenommen. bk.admin.ch
1. April 2026Der Bundesrat setzt die Reform auf den 1. Januar 2029 in Kraft; die Kantone erhalten Zeit, ihre Gesetze anzupassen. admin.ch
1. Januar 2029Inkrafttreten: Der Eigenmietwert auf selbst genutztem Wohneigentum entfällt. admin.ch

Worüber abgestimmt wurde

Abgestimmt wurde über den «Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften». Er erlaubt den Kantonen, eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbst genutzte Zweitliegenschaften zu erheben, als Ausgleich für die wegfallenden Steuereinnahmen. Das Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung, das den Eigenmietwert abschafft, ist rechtlich mit diesem Beschluss verknüpft: Es konnte nur zusammen mit ihm in Kraft treten. Mit dem Ja ist die Reform deshalb zustande gekommen.

Ja-Anteil je Kanton

unter 40 %40 bis 50 %50 bis 60 %60 bis 70 %70 % und mehr

Ja-Anteil zum Bundesbeschluss vom 28. September 2025 je Kanton

Resultat je Kanton

In 19 von 26 Kantonen gab es eine Ja-Mehrheit, in 7 eine Nein-Mehrheit; nach Standesstimmen 16,5 zu 6,5. Abgelehnt haben die Westschweizer Kantone und Basel-Stadt.

Kanton	Ja	Beteiligung	Ergebnis
Appenzell Innerrhoden	75,1 %	48,6 %	angenommen
Appenzell Ausserrhoden	73,4 %	55,3 %	angenommen
Thurgau	72,4 %	53,1 %	angenommen
St. Gallen	71,7 %	50,7 %	angenommen
Glarus	70,1 %	45,2 %	angenommen
Aargau	69,0 %	51,8 %	angenommen
Schwyz	68,6 %	57,2 %	angenommen
Obwalden	68,2 %	54,5 %	angenommen
Nidwalden	68,0 %	56,3 %	angenommen
Luzern	67,5 %	53,2 %	angenommen
Graubünden	67,1 %	47,6 %	angenommen
Uri	65,5 %	46,5 %	angenommen
Zug	65,0 %	54,5 %	angenommen
Solothurn	62,2 %	51,6 %	angenommen
Zürich	61,2 %	52,0 %	angenommen
Basel-Landschaft	60,5 %	50,0 %	angenommen
Schaffhausen	58,7 %	68,1 %	angenommen
Tessin	56,5 %	51,6 %	angenommen
Bern	55,3 %	47,8 %	angenommen
Freiburg	49,2 %	46,1 %	abgelehnt
Basel-Stadt	47,1 %	48,4 %	abgelehnt
Wallis	39,7 %	46,4 %	abgelehnt
Jura	38,8 %	42,4 %	abgelehnt
Neuenburg	38,4 %	39,6 %	abgelehnt
Waadt	36,2 %	45,3 %	abgelehnt
Genf	33,9 %	41,7 %	abgelehnt

Gemeinden mit dem höchsten und tiefsten Ja-Anteil

Gemeinden mit mindestens 1000 Stimmberechtigten. Die Resultate aller 2’105 Gemeinden stehen in der JSON-Datei unten.

Höchster Ja-Anteil

Gemeinde	Ja	Beteiligung
Roggwil (TG) TG	83,5 %	58,1 %
Eichberg SG	83,2 %	57,0 %
Knutwil LU	82,3 %	55,7 %
Diepoldsau SG	82,2 %	51,9 %
Andwil (SG) SG	82,2 %	59,3 %
Oberriet (SG) SG	82,1 %	55,0 %
Quarten SG	82,0 %	52,8 %
Walzenhausen AR	81,6 %	53,8 %
Eich LU	81,4 %	62,4 %
Lengwil TG	81,4 %	53,4 %

Tiefster Ja-Anteil

Gemeinde	Ja	Beteiligung
Les Breuleux JU	22,3 %	45,7 %
Lausanne VD	22,7 %	40,0 %
Evolène VS	23,1 %	55,3 %
Vevey VD	23,5 %	39,3 %
Chavannes-près-Renens VD	24,6 %	30,7 %
Saignelégier JU	25,9 %	45,4 %
Avully GE	26,4 %	44,8 %
Carouge (GE) GE	27,5 %	42,8 %
Genève GE	27,9 %	42,7 %
Orsières VS	28,0 %	56,4 %

Was sich ab 2029 für Eigentümer ändert

Kein Eigenmietwert mehr auf selbst genutztem Wohneigentum.
Der Abzug für Unterhaltskosten entfällt bei Bund, Kantonen und Gemeinden; für vermietete oder verpachtete Liegenschaften bleibt er.
Schuldzinsen sind nur noch im Verhältnis der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum gesamten Vermögen abziehbar.
Ersterwerberabzug für Schuldzinsen: höchstens 10’000 Franken für Ehepaare und 5000 Franken für Alleinstehende im ersten Jahr, sinkend um zehn Prozent des Höchstbetrags pro Jahr, während zehn Jahren.
Abzüge für Energiesparen und Umweltschutz entfallen bei der direkten Bundessteuer; die Kantone können sie befristet beibehalten.
Die Kantone können eine Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbst genutzte Zweitliegenschaften einführen.

So beschreibt es die Bundesverwaltung. Wie Ihr Kanton die Reform umsetzt und ob er Zweitliegenschaften besteuert, folgt auf dieser Seite, sobald die Kantone entscheiden.

admin.ch · efd.admin.ch (PDF) · fedlex.admin.ch

Rechenbeispiele der ESTV für den Schuldzinsenabzug ab 2029

Die Beispiele stammen aus dem Faktenblatt der ESTV. Jeweils 2 % Zins; der Abzug richtet sich nach dem Anteil der vermieteten Liegenschaften am gesamten Vermögen.

Situation (Beträge in Franken)	Schuldzinsen	Abziehbar
Eigenheim 800’000, Bankkonto 200’000, Schulden 500’000	10’000	0
Vermietete Liegenschaft 800’000, Bankkonto 200’000, Schulden 500’000 (Anteil 80 %)	10’000	8’000
Eigenheim 800’000, selbst genutzte Ferienwohnung 300’000, vermietete Wohnung 800’000, Bankkonto 200’000, Schulden 500’000 (Anteil 38,1 %)	10’000	3’810
Wie Beispiel 1, Ehepaar im ersten Jahr nach dem Ersterwerb: Ersterwerberabzug	10’000	10’000

Ersterwerberabzug Jahr für Jahr

Jahr nach dem Erwerb	Ehepaare, höchstens	Übrige, höchstens
Jahr 1	10’000	5’000
Jahr 2	9’000	4’500
Jahr 3	8’000	4’000
Jahr 4	7’000	3’500
Jahr 5	6’000	3’000
Jahr 6	5’000	2’500
Jahr 7	4’000	2’000
Jahr 8	3’000	1’500
Jahr 9	2’000	1’000
Jahr 10	1’000	500

ESTV, Faktenblatt (PDF)

Steuer auf Zweitliegenschaften: Stand in den Kantonen

Jeder Kanton entscheidet selbst, ob er Zweitliegenschaften besteuert. Stand 11. Oktober 2026, nur aus amtlichen Quellen des Kantons; wöchentlich überprüft.

So wird der Eigenmietwert bis Ende 2028 festgelegt

Bis zur Abschaffung gilt das heutige Recht. Für die direkte Bundessteuer darf der Eigenmietwert nach den Richtlinien der ESTV nicht unter 70 % des Marktwerts liegen. Die Kantone setzen ihn für die Kantons- und Gemeindesteuern unterschiedlich fest:

Kanton	Festlegung oder Ermässigung	Härtefallregel
Aargau	60 % der Marktmiete
Appenzell Innerrhoden	Ermässigung von 30 % für die dauernd selbst bewohnte Liegenschaft am Wohnsitz
Appenzell Ausserrhoden	Ermässigung von 20 % für die dauernd selbst bewohnte Liegenschaft am Wohnsitz
Bern	60 % der Marktmiete
Basel-Landschaft	60 % der Marktmiete
Basel-Stadt	keine besondere Ermässigung in der Übersicht der ESTV
Freiburg	keine besondere Ermässigung in der Übersicht der ESTV
Genf	Ermässigung von 4 % pro Jahr Besitzesdauer, höchstens 40 %, auch für Zweitwohnungen	ja
Glarus	Ermässigung von 40 % für die dauernd selbst bewohnte Liegenschaft am Wohnsitz
Graubünden	Ermässigung von 30 % für die dauernd selbst bewohnte Liegenschaft am Wohnsitz	ja
Jura	keine besondere Ermässigung in der Übersicht der ESTV
Luzern	70 % der Marktmiete	ja
Neuenburg	70 % der Marktmiete
Nidwalden	Ermässigung von 30 % für die dauernd selbst bewohnte Liegenschaft am Wohnsitz
Obwalden	70 % der Marktmiete	ja
St. Gallen	Ermässigung von 30 % für die dauernd selbst bewohnte Liegenschaft am Wohnsitz	ja
Schaffhausen	zwischen 60 und 70 % des Marktwerts	ja
Solothurn	zwischen 60 und 90 % des Marktwerts
Schwyz	65 % des Marktwerts
Thurgau	Ermässigung von 40 % für die dauernd selbst bewohnte Liegenschaft am Wohnsitz
Tessin	zwischen 60 und 70 % des Marktwerts
Uri	Ermässigung von 25 %, höchstens 7’500 Franken für die dauernd selbst bewohnte Liegenschaft am Wohnsitz
Waadt	65 % des Werts aus der kantonalen Mietwertstatistik	ja
Wallis	zwischen 60 und 70 % des Marktwerts
Zug	Ermässigung von 40 % für die dauernd selbst bewohnte Liegenschaft am Wohnsitz
Zürich	Marktwert aus Vergleich, ermässigt um 30 bis 40 %	ja

Härtefallregel: Der Wert wird herabgesetzt, wenn er im Verhältnis zum Einkommen hoch ist (Einzelheiten in der Quelle). Zug gewährt zudem Mietern einen Abzug von 30 % der Miete, höchstens 10’000 Franken. ESTV (PDF)

Geschichte des Eigenmietwerts

9. Dezember 1940Der Bundesratsbeschluss über die Wehrsteuer erfasst den Eigenmietwert bereits als Einkommen.
14. Dezember 1990Steuerharmonisierungsgesetz und Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer verankern die Besteuerung der Eigennutzung für Bund und alle Kantone.
seit 1999Seit 1999 war die Eigenmietwertbesteuerung dreimal Thema einer eidgenössischen Abstimmung, jedes Mal ohne die nötige Mehrheit.
23. September 2012Zuletzt lehnten Volk und Stände die Volksinitiative «Sicheres Wohnen im Alter» ab: 52,6 % Nein, 13,5 Stände dagegen.
2. Februar 2017Neuer Anlauf: Die Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Ständerates lanciert die Initiative 17.400, die 2029 zur Abschaffung führt.

ESTV, Steuerdokumentation (PDF)

Häufige Fragen

Ab wann wird der Eigenmietwert abgeschafft?

Auf den 1. Januar 2029. Das hat der Bundesrat am 1. April 2026 beschlossen. Bis Ende 2028 gilt das heutige System.

Worüber hat das Volk am 28. September 2025 abgestimmt?

Über den Bundesbeschluss zur kantonalen Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften. Er wurde mit 57,7 % Ja angenommen. Das Gesetz zur Abschaffung des Eigenmietwerts ist damit verknüpft und kommt deshalb ebenfalls.

Kann ich Hypothekarzinsen nach 2029 noch abziehen?

Nur noch im Verhältnis der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum Vermögen. Wer erstmals Wohneigentum kauft und selbst bewohnt, erhält während zehn Jahren einen sinkenden Ersterwerberabzug.

Was gilt für Zweitwohnungen und Ferienwohnungen?

Auch hier entfällt der Eigenmietwert. Die Kantone dürfen dafür eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbst genutzte Zweitliegenschaften erheben.

Quellen: Bundesrat (Medienmitteilung vom 1. April 2026), Eidgenössisches Finanzdepartement, ESTV (Faktenblatt Schuldzinsenregelung, Parlamentsgeschäfte), Bundeskanzlei; Abstimmungsresultate: BFS, VoteInfo (offene Daten). efd.admin.ch · bk.admin.ch · VoteInfo OGD · JSON

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