Valore locativo: abolizione dal 1° gennaio 2029
Il valore locativo dell’abitazione occupata dal proprietario viene abolito dal 1° gennaio 2029; fino a fine 2028 resta in vigore il sistema attuale. La riforma è stata resa possibile dalla votazione del 28 settembre 2025: popolo e cantoni hanno accettato l’oggetto collegato sull’imposta immobiliare cantonale sulle abitazioni secondarie con il 57,7 % di sì (partecipazione 49,5 %). Il Consiglio federale ha fissato l’entrata in vigore il 1° aprile 2026.
Calendario della riforma
- 2 febbraio 2017Iniziativa parlamentare 17.400 della Commissione dell’economia e dei tributi del Consiglio degli Stati: cambiamento di sistema nell’imposizione della proprietà abitativa. parlament.ch
- 25 agosto 2021Il Consiglio federale propone di entrare in materia sul progetto della commissione. estv
- 21 settembre 2021Il Consiglio degli Stati approva il cambiamento di sistema come prima Camera. estv
- 14 giugno 2023Anche il Consiglio nazionale approva il progetto. estv
- 20 dicembre 2024Votazione finale in Parlamento: legge federale sul cambiamento di sistema e decreto federale sull’imposta immobiliare sulle abitazioni secondarie. estv
- 28 settembre 2025Votazione popolare sul decreto federale (referendum obbligatorio, doppia maggioranza di popolo e cantoni): accettato. bk.admin.ch
- 1 aprile 2026Il Consiglio federale mette in vigore la riforma il 1° gennaio 2029; i cantoni hanno il tempo di adeguare le loro leggi. admin.ch
- 1 gennaio 2029Entrata in vigore: il valore locativo dell’abitazione occupata dal proprietario viene meno. admin.ch
Su cosa si è votato
Si è votato sul «Decreto federale concernente l'imposta immobiliare cantonale sulle abitazioni secondarie». Permette ai cantoni di riscuotere un’imposta immobiliare speciale sulle abitazioni secondarie occupate prevalentemente dal proprietario, a compensazione delle entrate fiscali perse. La legge federale sul cambiamento di sistema nell’imposizione della proprietà abitativa, che abolisce il valore locativo, è giuridicamente collegata a questo decreto: poteva entrare in vigore solo insieme a esso. Con il sì, la riforma è quindi riuscita.
Quota di sì per cantone
Risultato per cantone
In 19 cantoni su 26 ha prevalso il sì, in 7 il no; in voti cantonali 16,5 contro 6,5. Hanno respinto i cantoni romandi e Basilea Città.
| Cantone | Sì | Partecipazione | Esito |
|---|---|---|---|
| Appenzello Interno | 75,1 % | 48,6 % | accettato |
| Appenzello Esterno | 73,4 % | 55,3 % | accettato |
| Turgovia | 72,4 % | 53,1 % | accettato |
| San Gallo | 71,7 % | 50,7 % | accettato |
| Glarona | 70,1 % | 45,2 % | accettato |
| Argovia | 69,0 % | 51,8 % | accettato |
| Svitto | 68,6 % | 57,2 % | accettato |
| Obvaldo | 68,2 % | 54,5 % | accettato |
| Nidvaldo | 68,0 % | 56,3 % | accettato |
| Lucerna | 67,5 % | 53,2 % | accettato |
| Grigioni | 67,1 % | 47,6 % | accettato |
| Uri | 65,5 % | 46,5 % | accettato |
| Zugo | 65,0 % | 54,5 % | accettato |
| Soletta | 62,2 % | 51,6 % | accettato |
| Zurigo | 61,2 % | 52,0 % | accettato |
| Basilea Campagna | 60,5 % | 50,0 % | accettato |
| Sciaffusa | 58,7 % | 68,1 % | accettato |
| Ticino | 56,5 % | 51,6 % | accettato |
| Berna | 55,3 % | 47,8 % | accettato |
| Friburgo | 49,2 % | 46,1 % | respinto |
| Basilea Città | 47,1 % | 48,4 % | respinto |
| Vallese | 39,7 % | 46,4 % | respinto |
| Giura | 38,8 % | 42,4 % | respinto |
| Neuchâtel | 38,4 % | 39,6 % | respinto |
| Vaud | 36,2 % | 45,3 % | respinto |
| Ginevra | 33,9 % | 41,7 % | respinto |
Comuni con la quota di sì più alta e più bassa
Comuni con almeno 1000 aventi diritto di voto. I risultati di tutti i 2’105 comuni si trovano nel file JSON qui sotto.
Quota di sì più alta
| Comune | Sì | Partecipazione |
|---|---|---|
| Roggwil (TG) TG | 83,5 % | 58,1 % |
| Eichberg SG | 83,2 % | 57,0 % |
| Knutwil LU | 82,3 % | 55,7 % |
| Diepoldsau SG | 82,2 % | 51,9 % |
| Andwil (SG) SG | 82,2 % | 59,3 % |
| Oberriet (SG) SG | 82,1 % | 55,0 % |
| Quarten SG | 82,0 % | 52,8 % |
| Walzenhausen AR | 81,6 % | 53,8 % |
| Eich LU | 81,4 % | 62,4 % |
| Lengwil TG | 81,4 % | 53,4 % |
Quota di sì più bassa
| Comune | Sì | Partecipazione |
|---|---|---|
| Les Breuleux JU | 22,3 % | 45,7 % |
| Lausanne VD | 22,7 % | 40,0 % |
| Evolène VS | 23,1 % | 55,3 % |
| Vevey VD | 23,5 % | 39,3 % |
| Chavannes-près-Renens VD | 24,6 % | 30,7 % |
| Saignelégier JU | 25,9 % | 45,4 % |
| Avully GE | 26,4 % | 44,8 % |
| Carouge (GE) GE | 27,5 % | 42,8 % |
| Genève GE | 27,9 % | 42,7 % |
| Orsières VS | 28,0 % | 56,4 % |
Cosa cambia per i proprietari dal 2029
- Niente più valore locativo sull’abitazione occupata dal proprietario.
- La deduzione delle spese di manutenzione viene meno per Confederazione, cantoni e comuni; resta per gli immobili locati o affittati.
- Gli interessi passivi sono deducibili solo in proporzione agli immobili locati o affittati rispetto alla sostanza totale.
- Deduzione per il primo acquisto sugli interessi passivi: al massimo 10’000 franchi per i coniugi e 5000 franchi per le persone sole nel primo anno, ridotta ogni anno del dieci per cento dell’importo massimo, per dieci anni.
- Le deduzioni per il risparmio energetico e la protezione dell’ambiente vengono meno per l’imposta federale diretta; i cantoni possono mantenerle per un periodo limitato.
- I cantoni possono introdurre un’imposta immobiliare sulle abitazioni secondarie occupate prevalentemente dal proprietario.
Così lo descrive l’amministrazione federale. L’attuazione nel vostro cantone e un’eventuale imposta sulle abitazioni secondarie seguiranno su questa pagina non appena i cantoni avranno deciso.
Esempi di calcolo dell’AFC per la deduzione degli interessi passivi dal 2029
Gli esempi provengono dalla scheda informativa dell’AFC. Interesse del 2 % in ogni caso; la deduzione dipende dalla quota degli immobili locati sulla sostanza totale.
| Situazione (importi in franchi) | Interessi passivi | Deducibili |
|---|---|---|
| Casa propria 800’000, conto bancario 200’000, debiti 500’000 | 10’000 | 0 |
| Immobile locato 800’000, conto bancario 200’000, debiti 500’000 (quota 80 %) | 10’000 | 8’000 |
| Casa propria 800’000, abitazione di vacanza ad uso proprio 300’000, appartamento locato 800’000, conto bancario 200’000, debiti 500’000 (quota 38,1 %) | 10’000 | 3’810 |
| Come l’esempio 1, coniugi nel primo anno dopo il primo acquisto: deduzione per il primo acquisto | 10’000 | 10’000 |
Deduzione per il primo acquisto anno per anno
| Anno dopo l’acquisto | Coniugi, al massimo | Altri, al massimo |
|---|---|---|
| Anno 1 | 10’000 | 5’000 |
| Anno 2 | 9’000 | 4’500 |
| Anno 3 | 8’000 | 4’000 |
| Anno 4 | 7’000 | 3’500 |
| Anno 5 | 6’000 | 3’000 |
| Anno 6 | 5’000 | 2’500 |
| Anno 7 | 4’000 | 2’000 |
| Anno 8 | 3’000 | 1’500 |
| Anno 9 | 2’000 | 1’000 |
| Anno 10 | 1’000 | 500 |
Imposta sulle abitazioni secondarie: stato nei cantoni
Ogni cantone decide da sé se tassare le abitazioni secondarie. Stato al 11 ottobre 2026, solo da fonti ufficiali del cantone; verificato ogni settimana.
| Cantone | Abitazioni secondarie | Attuazione della riforma |
|---|---|---|
| Argovia | ancora nessuna informazione ufficiale | consultazione conclusa 2 aprile 2026 Consultazione sulla modifica della legge tributaria dal 2 aprile al 26 giugno 2026; il messaggio al Gran Consiglio non è ancora pubblicato. Fonte |
| Appenzello Interno | ancora nessuna informazione ufficiale | ancora nessuna informazione ufficiale |
| Appenzello Esterno | ancora nessuna informazione ufficiale | ancora nessuna informazione ufficiale |
| Berna | proposta 13 novembre 2025 Il Consiglio di Stato vuole permettere ai comuni di introdurre un’imposta immobiliare supplementare sulle abitazioni secondarie occupate prevalentemente dal proprietario; servono una modifica costituzionale con votazione obbligatoria e una modifica di legge; nessuna aliquota ancora. Fonte | ancora nessuna informazione ufficiale |
| Basilea Campagna | ancora nessuna informazione ufficiale | ancora nessuna informazione ufficiale |
| Basilea Città | ancora nessuna informazione ufficiale | ancora nessuna informazione ufficiale |
| Friburgo | ancora nessuna informazione ufficiale | ancora nessuna informazione ufficiale |
| Ginevra | ancora nessuna informazione ufficiale | ancora nessuna informazione ufficiale |
| Glarona | proposta 1 ottobre 2026 Il Consiglio di Stato chiede al Landrat di trasmettere una mozione che permette ai comuni di riscuotere dal 2029 un’imposta immobiliare sulle abitazioni secondarie. Fonte | ancora nessuna informazione ufficiale |
| Grigioni | in consultazione 27 agosto 2026 Consultazione su un’imposta immobiliare speciale sulle abitazioni secondarie occupate prevalentemente dal proprietario: aliquota cantonale dell’1,5 per mille del valore fiscale della sostanza, anche comuni e chiese possono riscuoterla; modifica costituzionale con votazione obbligatoria. Fonte | in consultazione 27 agosto 2026 Consultazione sull’attuazione del cambiamento di sistema dal 27 agosto al 27 novembre 2026; entrata in vigore prevista il 1° gennaio 2029. Fonte |
| Giura | mozione in parlamento 29 ottobre 2025 Un atto parlamentare (mozione n. 1548 del 29 ottobre 2025) chiede un’imposta immobiliare cantonale sulle abitazioni secondarie; la trattazione è stata rinviata a marzo 2026. Fonte | ancora nessuna informazione ufficiale |
| Lucerna | ancora nessuna informazione ufficiale | ancora nessuna informazione ufficiale |
| Neuchâtel | ancora nessuna informazione ufficiale | ancora nessuna informazione ufficiale |
| Nidvaldo | rinuncia 18 giugno 2026 Il Consiglio di Stato rinuncia a un’imposta sulle abitazioni secondarie, perché onere e gettito non corrispondono. Fonte | ancora nessuna informazione ufficiale |
| Obvaldo | ancora nessuna informazione ufficiale | ancora nessuna informazione ufficiale |
| San Gallo | ancora nessuna informazione ufficiale | ancora nessuna informazione ufficiale |
| Sciaffusa | ancora nessuna informazione ufficiale | ancora nessuna informazione ufficiale |
| Soletta | ancora nessuna informazione ufficiale | ancora nessuna informazione ufficiale |
| Svitto | ancora nessuna informazione ufficiale | ancora nessuna informazione ufficiale |
| Turgovia | ancora nessuna informazione ufficiale | ancora nessuna informazione ufficiale |
| Ticino | proposta 30 settembre 2026 Il Consiglio di Stato prevede nel messaggio sul preventivo 2027 un’imposta immobiliare sulle abitazioni secondarie; il piano finanziario conta su almeno 17 milioni di franchi di gettito a fronte di una perdita lorda di 55 milioni di franchi dal 2029. Fonte | ancora nessuna informazione ufficiale |
| Uri | in esame 11 marzo 2026 Il Consiglio di Stato vuole esaminare un’imposta immobiliare speciale sulle abitazioni secondarie occupate prevalentemente dal proprietario, che i comuni potrebbero riscuotere; nessuna decisione ancora. Fonte | ancora nessuna informazione ufficiale |
| Vaud | ancora nessuna informazione ufficiale | ancora nessuna informazione ufficiale |
| Vallese | in esame Il Consiglio di Stato esamina la compensazione prevista dalla Costituzione con un’imposta sulle abitazioni secondarie; nessun progetto pubblicato. Fonte | ancora nessuna informazione ufficiale |
| Zugo | ancora nessuna informazione ufficiale | ancora nessuna informazione ufficiale |
| Zurigo | ancora nessuna informazione ufficiale | ancora nessuna informazione ufficiale |
Come viene fissato il valore locativo fino a fine 2028
Fino all’abolizione vale il diritto attuale. Per l’imposta federale diretta il valore locativo non può essere inferiore al 70 % del valore di mercato secondo le direttive dell’AFC. Per le imposte cantonali e comunali i cantoni lo fissano in modo diverso:
| Cantone | Determinazione o riduzione | Regola per casi di rigore |
|---|---|---|
| Argovia | 60 % della pigione di mercato | |
| Appenzello Interno | riduzione del 30 % per l’abitazione occupata in permanenza al domicilio | |
| Appenzello Esterno | riduzione del 20 % per l’abitazione occupata in permanenza al domicilio | |
| Berna | 60 % della pigione di mercato | |
| Basilea Campagna | 60 % della pigione di mercato | |
| Basilea Città | nessuna riduzione particolare nella panoramica dell’AFC | |
| Friburgo | nessuna riduzione particolare nella panoramica dell’AFC | |
| Ginevra | riduzione del 4 % per anno di possesso, al massimo 40 %, abitazioni secondarie comprese | sì |
| Glarona | riduzione del 40 % per l’abitazione occupata in permanenza al domicilio | |
| Grigioni | riduzione del 30 % per l’abitazione occupata in permanenza al domicilio | sì |
| Giura | nessuna riduzione particolare nella panoramica dell’AFC | |
| Lucerna | 70 % della pigione di mercato | sì |
| Neuchâtel | 70 % della pigione di mercato | |
| Nidvaldo | riduzione del 30 % per l’abitazione occupata in permanenza al domicilio | |
| Obvaldo | 70 % della pigione di mercato | sì |
| San Gallo | riduzione del 30 % per l’abitazione occupata in permanenza al domicilio | sì |
| Sciaffusa | tra il 60 e il 70 % del valore di mercato | sì |
| Soletta | tra il 60 e il 90 % del valore di mercato | |
| Svitto | 65 % del valore di mercato | |
| Turgovia | riduzione del 40 % per l’abitazione occupata in permanenza al domicilio | |
| Ticino | tra il 60 e il 70 % del valore di mercato | |
| Uri | riduzione del 25 %, al massimo 7’500 franchi per l’abitazione occupata in permanenza al domicilio | |
| Vaud | 65 % del valore secondo la statistica cantonale delle pigioni | sì |
| Vallese | tra il 60 e il 70 % del valore di mercato | |
| Zugo | riduzione del 40 % per l’abitazione occupata in permanenza al domicilio | |
| Zurigo | valore di mercato per confronto, ridotto dal 30 al 40 % | sì |
Regola per casi di rigore: il valore viene ridotto quando è elevato rispetto al reddito (dettagli nella fonte). Zugo concede inoltre agli inquilini una deduzione del 30 % della pigione, al massimo 10’000 franchi. AFC (PDF)
Storia del valore locativo
- 9 dicembre 1940Il decreto del Consiglio federale sulla riscossione di un’imposta per la difesa nazionale considera già il valore locativo come reddito.
- 14 dicembre 1990La legge sull’armonizzazione delle imposte dirette e la legge sull’imposta federale diretta ancorano l’imposizione dell’uso proprio per la Confederazione e tutti i cantoni.
- dal 1999Dal 1999 l’imposizione del valore locativo è stata tre volte oggetto di una votazione federale, ogni volta senza la maggioranza necessaria.
- 23 settembre 2012L’ultima volta popolo e cantoni hanno respinto l’iniziativa «Sicurezza dell’alloggio per i pensionati»: 52,6 % di no, 13,5 cantoni contrari.
- 2 febbraio 2017Nuovo tentativo: la Commissione dell’economia e dei tributi del Consiglio degli Stati lancia l’iniziativa 17.400, che porta all’abolizione nel 2029.
Domande frequenti
Da quando viene abolito il valore locativo?
Dal 1° gennaio 2029. Lo ha deciso il Consiglio federale il 1° aprile 2026. Fino a fine 2028 si applica il sistema attuale.
Su cosa ha votato il popolo il 28 settembre 2025?
Sul decreto federale concernente l’imposta immobiliare cantonale sulle abitazioni secondarie. È stato accettato con il 57,7 % di sì. La legge che abolisce il valore locativo è collegata e quindi entra anch’essa in vigore.
Potrò ancora dedurre gli interessi ipotecari dopo il 2029?
Solo in proporzione agli immobili locati o affittati rispetto alla sostanza. Chi acquista per la prima volta un’abitazione e ci abita riceve per dieci anni una deduzione decrescente per il primo acquisto.
Cosa vale per le abitazioni secondarie e di vacanza?
Anche qui il valore locativo viene meno. I cantoni possono invece riscuotere un’imposta immobiliare speciale sulle abitazioni secondarie occupate prevalentemente dal proprietario.
Fonti: Consiglio federale (comunicato del 1° aprile 2026), Dipartimento federale delle finanze, AFC (scheda informativa sugli interessi passivi, oggetti parlamentari), Cancelleria federale; risultati: UST, VoteInfo (dati aperti). efd.admin.ch · bk.admin.ch · VoteInfo OGD · JSON
Informazione, non consulenza fiscale. Fanno stato la legge e le decisioni delle autorità fiscali.